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Wofür müssen Immobilienverkäufer nach der Übergabe noch haften?
Eigentlich denkt man, dass mit der Schlüsselübergabe alles geregelt ist und die Verantwortung vollständig auf den Käufer übertragen wird. Doch wer kommt für Mängel auf, die der Käufer erst später erkennt?
Wer haftet hier?
Was passiert, wenn der Käufer erst nach der Übergabe bestimmte Mängel entdeckt, wie verstopfte Rohre oder Schimmel an den Wänden? Allgemein gilt: Der Verkäufer haftet für die Funktionstätigkeit von Versorgungsanlagen mit Elektrizität, Kalt- und Warmwasser, Abwasserversorgung und der Heizungsanlage zum Zeitpunkt des Besitzübergangs. Doch normalerweise haftet dieser für keine weiteren Mängel, da der Käufer die Immobilie schließlich besichtigt hat und den Vertragsgegenstand in diesem Zustand auch übernommen hat. Tropfte der Wasserhahn bereits bei dem Besichtigungstermin und war schon zu dieser Zeit Schimmel an den Wänden, so kann der Käufer den Verkäufer im Nachhinein nicht belangen. Die Begründung dafür liegt darin, dass gebrauchte Immobilien nunmal auch Gebrauchsspuren aufweisen. Der Ausgleich der Interessen erfolgt ausschließlich über den Kaufpreis selbst.
Aber: Der Verkäufer kann dennoch belangt werden, sollte er bewusst und mit Arglist bestimmte Mängel versteckt oder verschwiegen haben. Dazu zählen:
- Feuchtigkeitsschäden
- Denkmalschutz
- Starke Geruchsbelästigung, z.B. durch eine Kläranlage in der Nähe
- Hausschwamm
- Pilzbefall
- Hausbock
- Asbest
- Überflutungsgefahr
- Schwarzbau
- Unbekannte Miet- oder Pachtverträge
Hinweis: Selbst wenn z.B. eine Schwammsanierung schon mehrere Jahre zurückliegt, muss der Käufer darüber informiert werden (am besten durch eine Rechnung sowie eine Leistungsbeschreibung belegen). Und eine Mängelliste im Kaufvertrag kann einigen Ärger ersparen, da der Verkäufer im Zweifelsfall beweisen muss, dass der Käufer von den Mängeln wusste. Andernfalls könnte dieser dann behaupten, dass er davon nicht in Kenntnis gesetzt wurde.
Hat der Verkäufer Mängel bewusst und arglistig verschwiegen bzw. versteckt, haftet er auch noch fünf Jahre nach der Übergabe für diese Mängel.
Die sogenannten Erschließungskosten
Der Verkäufer ist verpflichtet Erschließungsbeiträge und auch sonstige Anliegerbeiträge für die Maßnahmen zu tragen, welche am Tag des Vertragsabschlusses begonnen haben. Erneuert die Stadt z.B. die Straße vor dem Haus, muss der Verkäufer die Kosten dafür tragen, auch wenn er längst nicht mehr dort wohnt. Denn: Wer der rechtmäßige Eigentümer war als die Bauarbeiten anfingen, muss die Rechnung bezahlen (auch wenn die Abrechnung erst später erfolgt).
Hinweis für den Verkäufer: Die sogenannte Stichtagslösung im Vertrag kann einigen ersparen. Diese besagt nämlich, dass alle Kosten, die bis zum Notartermin anfallen, vom Verkäufer gezahlt werden müssen. Für alle Kosten, die zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen, ist er dann nicht mehr zuständig, sondern nur noch der Käufer selbst. Auskunft, ob in Zukunft noch Forderungen von der Gemeinde gestellt werden, kann problemlos bei der zuständigen Gemeinde erfragt werden.
Für weitere Fragen stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung. Schauen Sie sich doch auch gerne noch unseren Artikel zum Thema Hausverkauf trotz laufender Finanzierung an:
Tipps: Hausverkauf trotz laufender Finanzierung
